東京未來「黃金7年」 2020年前房租與增值兩頭賺。美國房市 春燕飛舞

• 文/角牛 照片提供：璽朵國際、東京房屋網

根據台灣房屋「海外投資趨勢」問卷調查顯示，有高達35.4%的民眾會優先選擇在日本購置房產，其次是美國及馬來西亞，占比各為30.97%及19.03%，可以看出日本仍是2014年全球最亮眼的不動產投資市場之一。

海外房市投資 日本是首選

日本在「安倍經濟學」的加持下，失落20年的房市開始重啟漲勢，特別是東京成功又拿下2020年夏季奧運舉辦權 信義房屋專案經理李芊億認為，從現在起到東京正式舉辦奧運的7年，堪稱東京房地產的「黃金7年」，不僅能讓房東賺房租，房屋本身還有房價上漲的資本利得空間！

台灣房屋全球財富中心執行長黃逸群分析，觀察日本六大都會區住宅土地價格已開始蠢蠢欲動，進而帶動新建公寓大樓價格同步上漲，租金行情亦止跌回升，加上日圓貶值的影響，因此日本不動產市場早已受到矚目。

「入門款」沿山手線周邊挑選

台灣房地產10年漲飆漲了250%，但租金報酬卻僅有1.5%-2.7%，在全球排名吊車尾，反觀日本房地產不景氣長達20年， 加上日本租賃市場比台灣來得大，大幅提高日本租屋的投報率，以中古住宅來看， 目前投報率平均約6%-8%，再搭配日本房地產穩定上漲的資本利得，像是去年第一季的東京房價，單季就上漲4%。

那究竟如何挑選日本最好的投資區域？不論是高價預售屋、新成屋或是小套房，專家一致認為東京是最佳首選， 而「地點、地點、地點」則是投資日本房市的鐵則；如果對東京不是很熟悉的投資人，「入門款」物件不妨沿著山手線周邊的大站挑。http://www.twhg.com.tw/

投資小套房不宜小於20平方米

東京房東網董事李奇嶽強調，投資東京小套房，不論小套房的地點、座向、屋型，都要以日本人的眼光挑物件，舉例來說，日本人挑選居住環境，絕對不會把商業區作為首選，而是考慮當地的生活機能、通勤動線、周遭環境、綠地空間比例是否宜人，商業發達的地區反而非最佳住處， 好比台灣的台北車站周邊車水馬龍，卻不是台灣人認為最適合的居住環境。

另外，在東京買房也和台灣一樣，交屋後必需支付一次性的費用，如同台灣的印花稅、代書等，在日本需繳交登錄免許稅、印紙稅、建物消費稅、不動產仲介手續費、司法書士手續費、不動產取得稅；至於固定資產稅與都市計畫稅、出租的所得稅、管理費，則是每年房東必需支出的稅務費用。

美國3月成屋待完成銷售創近三年來最大增幅，一掃連續八個月下跌的頹勢，反映隨著春季房市旺季到來，住宅房地產買氣升溫。

　　房市數據優於預期，加上併購題材發酵，美股28日早盤開高走開，道瓊漲0.7%，標普500也漲0.5%。

　　全美房地產經紀人協會（NAR）編製的3月成屋待完成銷售指數，經季節因素調整後大增3.4%至97.4，增幅遠優於分析師預估的1%，更創下2011年5月來最大漲幅，也是九個月來首度上揚。

　　另2月成屋待完成銷售經修正後，跌幅從0.8%縮小至0.5%。隨著房價和利率雙雙上漲，房市買氣從去年中開始降溫，但3月數據勁揚，可能暗示房市即將反彈回升。

　　道明銀行證券公司策略師高柏格說：「房市可望追隨其他產業的腳步邁向全面復甦，部分因素是基本面改善。」 

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